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曾占據(jù)上海浦東嘉里城兩層店面的H&M撤場(chǎng)后，取而代之的是現(xiàn)制漢堡品牌——SHAKE SHACK。

快時(shí)尚服裝店的“黯然失色”，與頻繁出現(xiàn)的餐飲店門頭，形成了鮮明對(duì)比。

毫不夸張地說，不止服裝店，哪怕是奢侈品與美妝柜臺(tái)，都不再是商場(chǎng)絕對(duì)的“門面擔(dān)當(dāng)”。

無論是高端購(gòu)物中心還是社區(qū)型商場(chǎng)，餐飲業(yè)態(tài)正以前所未有的速度擴(kuò)張。

其中，茶咖、烘焙、小火鍋、面館這四大業(yè)態(tài)，正在成為商場(chǎng)新一輪調(diào)改的重要角色。

01

“四大金剛”在商場(chǎng)貼身肉搏

4月，深圳iN城市廣場(chǎng)重新開業(yè)，它的前身是深圳首個(gè)高端購(gòu)物中心——中信城市廣場(chǎng)，在這里，不少人首次接觸到了LV、卡地亞、Fendi、巴寶莉等國(guó)際奢侈品牌。

改造后的深圳iN城市廣場(chǎng)“親民”了不少，不見國(guó)際大牌的身影，反而是蜜雪冰城、瑞幸咖啡、星巴克、呷哺呷哺等餐飲商鋪占據(jù)了半壁江山。

事實(shí)上，商場(chǎng)里的餐飲店越開越多，雖然并非新鮮事，但情況正在愈演愈烈。

據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年二季度，各檔次商場(chǎng)都趨于收縮零售品類、加碼餐飲，尤其是高檔商場(chǎng)加大餐飲調(diào)入力度，餐飲新開店占比達(dá)30%、開關(guān)店比1.51。

紅餐網(wǎng)則觀察到，扎堆開到商場(chǎng)的餐飲店中，茶咖、烘焙、小火鍋、面館成為了“四大金剛”。換言之，它們才是商場(chǎng)開店的主力餐飲選手。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

貼臉開的茶咖、烘焙店自不必說。

上海徐家匯美羅城就擠了20多家茶咖店，從一層臨街的喜茶進(jìn)入商場(chǎng)，迎面就是一家檸檬向右，旁邊則貼著開了一家K22酸奶草莓，同一層還駐扎了爺爺不泡茶、霸王茶姬、MStand等9家茶咖品牌。

烘焙店的密集程度也不遑多讓。2023年，曾因?yàn)椤皡R聚了20多家烘焙店”而登上熱搜的上海長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)商場(chǎng)，依然受到烘焙品牌的追捧。如今一年多時(shí)間過去，商場(chǎng)內(nèi)的烘焙店有增無減，只不過換了幾幅新面孔：比如熱氣餅店、望丘山、滬食光老羌餅等。

小火鍋、面館也越來越多開進(jìn)了商場(chǎng)。

去年“翻紅”的小火鍋，熱度有增無減，同樣也成為了商場(chǎng)的“?？汀保恨r(nóng)小鍋、龍歌自助小火鍋、一圍肥牛小火鍋、圍辣小火鍋等，隨機(jī)進(jìn)入一家商場(chǎng)，總能找到它們的身影。以北京為例，超級(jí)合生匯、西單大悅城、海淀大悅城、凱德MALL等人氣頗高的商場(chǎng)，已經(jīng)“集齊”了呷哺呷哺、農(nóng)小鍋、一圍肥牛小火鍋。

面館賽道，在商場(chǎng)不僅能看到和府撈面、陳香貴、張拉拉等“老面孔”，還涌現(xiàn)出了本幫面館、杭州拌川等特色細(xì)分品類，諸如王繁星面館、福和面館、椿芽·鮮牛肉杭州拌川等，開始越來越多出現(xiàn)在商場(chǎng)中。

不僅如此，餐飲“四大金剛”還熱衷于商場(chǎng)首層黃金鋪位。

上海中環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)寧來福士、薈聚中心、美羅城、環(huán)球港等多家商場(chǎng)，霸王茶姬和阿嬤手作兩個(gè)新茶飲品牌頻頻在一樓C位出道。

今年首進(jìn)廣州的好利來，同樣將門店開在了廣州塔廣場(chǎng)、百信廣場(chǎng)和新塘永旺夢(mèng)樂城一樓。

在低線城市，餐飲“四大金剛”也在復(fù)制同樣的敘事。

比如，約220萬人口的山東東營(yíng)，當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，擠滿了星巴克、庫(kù)迪、喜茶、奈雪的茶等12家茶咖品牌門店，還盤踞著龍歌自助小火鍋、東更道點(diǎn)心等品牌。

河南平頂山的中駿世界城，星巴克、LINLEE林里、麒麟大口茶等連鎖品牌爭(zhēng)相入駐。據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)，目前中駿世界城茶咖、烘焙、小火鍋、面館四大品類門店高達(dá)24家。

02

空鋪壓力下

商場(chǎng)的“救命稻草”

餐飲“四大金剛”扎堆開到商場(chǎng)背后，越來越多的商場(chǎng)陷入招商難、客流少的困境。

這兩年，服飾、美妝護(hù)理等品類成商場(chǎng)關(guān)店“重災(zāi)區(qū)”。

以服飾為例，曾風(fēng)靡一時(shí)的快時(shí)尚品牌Zara，在中國(guó)內(nèi)地的店鋪數(shù)量從2018年的183家到如今不足80家。而像GAP、C&A、H&M等品牌也屢屢被曝關(guān)店，MJstyle更是已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

隨著上一輪商場(chǎng)開店“主力軍”的撤退，眼下，商場(chǎng)的空鋪壓力愈發(fā)凸顯。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2025年上半年，27%的購(gòu)物中心項(xiàng)目空鋪率上升。

《2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)白皮書》則顯示，截至2025年，全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心空置率已攀升至14.2%，三線城市部分項(xiàng)目空置率突破22%。

業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，6%是商場(chǎng)空置率的警戒線，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)帶來一定影響。

“高空置率被視為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善的信號(hào)，消費(fèi)者因?yàn)榈赇伾俨幌雭?，?yōu)質(zhì)品牌也不愿意入駐。”在上海做商場(chǎng)招商的溫喬（化名）表示，大量空鋪不僅造成商場(chǎng)資源浪費(fèi)，更會(huì)直接拉低資產(chǎn)價(jià)值。

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

另一方面，商場(chǎng)還在越開越多。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，全國(guó)開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目（購(gòu)物中心+獨(dú)立百貨）超120個(gè)，商業(yè)體量約900萬㎡。而截至2025年5月，全國(guó)3萬方以上已開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超6700個(gè)。這就造成了“存量空鋪未填、增量持續(xù)涌入”的局面。

一邊是存量商場(chǎng)的空置率高，一邊是新商場(chǎng)不斷入市加劇“僧多粥少”的競(jìng)爭(zhēng)，雙重壓力下，商場(chǎng)招商就更愁了，能快速填補(bǔ)空鋪的業(yè)態(tài)成了“救命稻草”。

“商場(chǎng)需要的是強(qiáng)帶客、強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)。”在成都深耕商業(yè)地產(chǎn)6年的葉梓（化名）直言，當(dāng)前仍處于上行周期的餐飲、潮玩、戶外運(yùn)動(dòng)等品類，是商場(chǎng)填補(bǔ)空鋪、盤活空間的首選。

其中，餐飲是線下消費(fèi)中體驗(yàn)屬性最強(qiáng)、線上替代性最弱的業(yè)態(tài)之一，天然具有聚客效應(yīng)。

再加上，餐飲行業(yè)開店門檻相對(duì)更低，每年涌進(jìn)幾百萬創(chuàng)業(yè)者，是創(chuàng)業(yè)熱門賽道，這也對(duì)應(yīng)著巨大的新增門店數(shù)量和極高的換手率。

尤其是“四大金剛”，門店基數(shù)大、開店速度快。據(jù)《中國(guó)餐飲發(fā)展報(bào)告2025》數(shù)據(jù)，截至2025年5月，全國(guó)茶咖門店數(shù)近90萬家，烘焙門店數(shù)達(dá)到33.8萬家……

比如咖啡賽道，依然保持著高速擴(kuò)張的節(jié)奏。據(jù)壹覽商業(yè)報(bào)道，今年上半年，頭部27家連鎖咖啡品牌門店存量達(dá)6.6萬家，較2024年底增長(zhǎng)了21.64%，像瑞幸總門店數(shù)已經(jīng)達(dá)到了2.6萬家。

同時(shí)，高換手率的餐飲業(yè)態(tài)，也讓商場(chǎng)能始終保持新鮮感，持續(xù)吸引客流。葉梓透露，其所在商場(chǎng)的餐飲業(yè)態(tài)年換手率已超過30%，“四大金剛”不斷有新品牌進(jìn)場(chǎng)。

《2025中國(guó)購(gòu)物中心年度發(fā)展報(bào)告》也顯示，2024年，全國(guó)74城超7000家新首店亮相，餐飲首店數(shù)量及占比創(chuàng)新高，尤其是飲品、烘焙甜品首店占比持續(xù)上升。

更實(shí)際的問題是，“四大金剛”是為數(shù)不多具有較高的承租能力，能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來穩(wěn)定的租金收入的“金主”。

以上海為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2025年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/平米。而霸王茶姬、阿嬤手作等品牌仍積極進(jìn)駐商場(chǎng)一層點(diǎn)位。

03

“四大金剛” 借商場(chǎng)加速擴(kuò)張

不止商場(chǎng)需要餐飲“四大金剛”，充滿活力、仍處于規(guī)模擴(kuò)張階段的茶咖、烘焙、面館、小火鍋賽道，品牌們也需要靠購(gòu)物中心來開疆拓土。

無論是新品牌破土而出、區(qū)域品牌走向全國(guó)，還是頭部品牌深化連鎖化進(jìn)程，商場(chǎng)提供了一個(gè)“勢(shì)能打造、規(guī)模落地”的機(jī)會(huì)。

“點(diǎn)位即品牌勢(shì)能”，高勢(shì)能的商場(chǎng)也是廣告宣傳位。

以霸王茶姬為例，贏商大數(shù)據(jù)顯示，其有3成門店開在商場(chǎng)，而其位于一樓的門店要占到商場(chǎng)店的近8成。再加上霸王茶姬有辨識(shí)度的新中式門店風(fēng)格、營(yíng)銷玩法等，實(shí)際上是通過在核心商圈的選址全方面增加有效曝光、樹立品牌形象。

再如烘焙賽道，這兩年涌現(xiàn)出了一批從區(qū)域走向全國(guó)的精品烘焙品牌，諸如UH佑禾、石頭先生的烤爐等無一例外都會(huì)選擇在高勢(shì)能的核心商場(chǎng)去開店；此前紅餐網(wǎng)報(bào)道過的一批新派本幫面館，比如王繁星面館、阿大排檔、福和面館等品牌，也將門店開進(jìn)了商場(chǎng)。這些無一例外，都是借力商場(chǎng)去提升品牌勢(shì)能、知名度。

不僅如此，品牌要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，商場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化點(diǎn)位資源更是不可替代。相比街鋪的“良莠不齊”，商場(chǎng)能讓品牌快速?gòu)?fù)制成熟運(yùn)營(yíng)模式。

通過商場(chǎng)點(diǎn)位快速下沉，也成為這幾年大量茶咖、烘焙品牌的策略。

隨著一二線城市市場(chǎng)飽和，品牌涌入低線乃至縣城開店，幾乎都會(huì)首選入駐當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)，甚至有加盟品牌要求合作伙伴有當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)點(diǎn)位資源，以便迅速鋪開市場(chǎng)。

當(dāng)然，相比正餐業(yè)態(tài)，“四大金剛”標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)更高，也讓它們更適應(yīng)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)要求。

比如，茶咖、烘焙門店以設(shè)備化操作為主，無需復(fù)雜的明火灶臺(tái)；小火鍋、面館的后廚配置都不復(fù)雜，相對(duì)“易落地”，這些特質(zhì)也匹配了商場(chǎng)希望快速招商、品牌更新的需求。